导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼(lóu)、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大(dà)于1，在r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经(jīnr在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么g)济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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