文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市(shì)场发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适(shì)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过(guò)三分之(zhī)一(yī)。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或(huò)进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者(zhě传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

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　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后即(jí)可预(yù)售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵(qiān)头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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